随着经济社会的快速发展，人民生活水平的逐步提高，市民对改善人居环境需求与物业管理工作滞后的矛盾日益突出。为破解小区物业管理工作难题，助推文明创建，提升城市居民的幸福指数，现以泉山街道为例开展调研，深入了解小区物业管理工作存在的问题，并提出有关建议。

　　一、存在问题和不足

　　（一）物业服务水平不高。部分物业服务企业专业化程度不高，处于粗放经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象。特别是老旧小区，物业服务从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等基础服务，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，服务工作远不能满足居民的实际需求。物业服务企业履约保证金制度尚未建立，企业随意撤出、不及时办理相关交接手续等现象时有发生。

　　（二）物业管理费用不足。老旧小区存在大量房改房，房改房不同于商品房，商品房的物业管理是伴随商品房而来的，遵循市场的运作，并得到业主的认同。居住在老旧小区的居民，其思维仍然停留在计划经济时期“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段一些业主不愿意承担物业服务费或只愿承担极少量的卫生费等管理费用，普遍存在“有问题找物业，解决不好就不缴费”的思想，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理，使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈，导致物业费收缴率不高。原产权单位由于房改售房的原因，投入房屋管理的资金较少，部分街道对老旧小区物业管理进行托底，但财政资金资金有限，均不足以承担全部的管理费用。

　　（三）业主自治意识缺失。部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交物业费、乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝；一些老旧小区居民习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己作为业主的责任和义务，对需业主自身投入的建设和维修工作不管不问。受工作经费不足、缺乏监管机制等因素影响，少数业主委员会成员维护业主权益和参与小区物业管理工作的积极性不高，存在不愿管、不敢管、不会管等现象，由于缺乏对业主委员会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现，存在不干事的“僵尸型”业主委员会。

　　二、意见建议

　　（一）完善协同领导,强化导向指引

　　一是加强党建引领。政府应该发挥主导作用,构建制度化的沟通渠道和参与平台,加强对物业其他参与主体的支持和培育,引导各参与主体自我管理、自我服务,驱动各参与主体形成协同合力,实现充满活力、和谐有序的治理局面。将小区物业管理作为推进文明创建的重要抓手，作为“一把手”工程抓紧抓实。在党组织的领导下,建立居委会、业委会、物业公司、小区居民、社会组织等共同参与的多方联席会议制度,对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，编制符合发展实际的工作规划，打造多元主体共建共治共享的治理格局。二是做实“红色物业”。全面推进“红色物业”建设，以党建推动物业管理转型升级。加强物业企业党群组织建设，扩大党在物业企业中的组织和工作覆盖；将小区内居住的各领域党员重新组织起来，建立功能性党支部，协助物业和业主委员会做好小区物业管理工作，使党员参与小区物业管理工作的“个人行为”变为“组织推动”；整合公安、城管、党建指导、网格管理、志愿服务、应急管理、司法调解、街道、社区、物业、业主委员会等各方面力量，组建小区物业管理“红色工作队”，完善“社区吹哨、部门报到、领导销号”工作机制，促使各类优势要素资源向社区集中，形成小区物业管理工作合力。

　　（二）培养价值共识,推动共同管理

　　一是培养主体意识。加大宣传力度，教育和引导广大业主依法履行义务，维护自身权益；开展执法进小区活动，将相关部门的执法事项、联系人、联系方式、监督电话纳入文明创建宣传内容，统一制作宣传牌进行公告，畅通投诉举报渠道，及时掌握小区物业管理中的违法违规线索；加大对小区内乱停乱放、乱搭乱建、毁绿种菜等行为查处力度，引导广大业主转变生活方式，自觉遵守小区物业管理各项规章制度；将拒交物业费行为纳入个人征信范围，发挥人民调解委员会物业调解中心作用，加大拒缴物业费案件的调解和执行力度，并加强宣传，以案说法，引导广大业主树立“花钱买服务”的物业消费理念。二是有效动员群众。将业主委员会和楼栋长队伍建设作为小区物业管理工作的“牛鼻子”工程抓紧抓实。引导业主中热心公益事业、责任心强的“两代表一委员”和机关事业单位离退休人员加入业主委员会或担任楼栋长，提升小区自治组织的整体素质；建立业主委员会成员和楼栋长工作经费补贴机制，明确补贴范围和标准，对业主委员会成员和楼栋长给予适当工作补贴，在满足其正常履职需要的同时，提高其工作积极性和主动性。

　　（三）满足利益需求,提升内生动力

　　一是做好基础设施建设。把好新建住宅小区的规划关和验收关，督促开发商严格按规划要求配置、移交小区物业管理各类配套设施设备，妥善解决好建筑遗留问题。结合文明创建、老旧小区改造等工作，整合各类项目资金，加大投入，并通过以奖代补方式，鼓励老旧小区通过综合整治，加强排水排污、道路、停车位、充电桩等基础设施建设，不断增强小区配套服务功能。二是建立物业管理补贴机制。面对老旧小区先天基础差,前期投入成本高的问题,要对物业企业给予一定的支持和保障,通过以奖代补、购买服务、资源转移、财政补贴等手段,鼓励物业企业进驻老旧小区,并提供高质量的物业服务。建立特殊困难家庭物业费补助制度，对低保户、五保户等困难家庭的物业费给予适当补贴。

　　（四）加强联动配合，提升监管水平

　　一是完善工作机制。结合工作实际，进一步明确公安、法院、司法、民政、应急管理、环保、规划、城管、市场监管、经信等相关职能部门在小区物业管理中的职责分工；建立区直部门、街道、社区三方联动工作机制，集中人力、财力、物力，加大对群众基础好、自治能力强的小区投入力度，打造一批小区物业管理“样板工程”，发挥示范带动作用。二是落实监管责任。物业监管部门要加强对物业服务企业管理，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进依法履职、规范管理。鼓励物业创新服务理念，积极探索“互联网＋物业”管理模式，推进智慧物业建设；建立物业管理菜单式服务体系，为业主提供一些力所能及的便民服务。督促企业定期公开物业服务、收费、公共收益等情况，接受业主监督；建立履约保证金制度，加强物业服务退出管理，确保小区物业服务的稳定性和连续性；建立物业服务质量考评制度，并将考核结果纳入企业及其法定代表人的信用档案，与物业管理项目招投标和企业评先评优等挂钩，激励物业服务企业不断提高服务质量和水平。 （泉山街道政协工委）