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加强老旧小区物业管理的几点思考
时间:2019-08-07 17:34:01     来源:区政协办
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  田东街道属老城区,辖区环境多以老旧小区为主,在创建全国文明城中,老旧小区先天不足特别是无物业管理方面带来的诸多问题,不仅严重影响居民群众的人居环境,也严重影响创城工作的深入推进及居民群众对政府工作的满意度。

  一、三种类型小区的物业管理情况

  (一)有物业管理单位小区。田东街道早期开发的两个小区如小岛新村社区的瑞福居、锦源星河及康利社区的龙兴园小区,此类小区主要问题是建设标准不高,规划布局不合理,配套不完善等,如龙兴园小区,始建于2005年,2007年建成入住,共有居民1000多户,小区存在的问题主要有:无较大容量车棚、道路已经损坏、个别房屋有渗漏、楼道安全锁几乎从未发挥作用等。先天不足也为后天的物业管理埋下了矛盾的种子,十年间物业换了两茬,收费难的矛盾仍十分尖锐、突出,每平米0.26元的物业费,收费率也只能达到30%,收费难,服务差现象恶性循环。

  (二)无物业单位小区。田东街道作为老城区,多数小区为破产企业遗留生活区,此类小区除生活垃圾一天或二天集中清理一次外,基本无其他管理和服务。小区长期存在的道路破损、下水不畅、房屋老旧以及乱搭乱建、秩序混乱等情况十分突出,如皖纸公司、肉联厂、电化厂、皖淮化工厂及木材公司生活区等,长期存在的脏乱差问题也很难从根本上彻底解决。破产企业虽设有留守单位,面对小区种种问题总是借口资金不足、力量有限,表示无能为力。

  (三)企业型物业管理小区。企业型物业管理小区,是指由企业成立物业单位对生活区进行全面管理的小区,目前在田东仅有“电”字头单位,如田家庵电厂、电建一公司及送变电生活区。此类小区由于有企业提供财力和人力保障,小区状况相对较好。根据国家政策,企业即将全部退出生活小区的管理,田电、送变电、电建一公司等正在实施“三供一业”(供水、供电、供气及物业管理)改造,已进行退出前的各项准备工作。

  二、加强老旧小区物业管理的几点意见

  (一)努力扭转老旧小区物业管理混乱局面。一是对于条件相对滞后的老旧小区,房管部门应发挥行业引领及管理主导作用,认真规范服务项目和服务功能等行为;不能以收费困难为由,大量减少和降低服务项目和功能,对于达不到行业服务标准的物业单位应责令限期整改,对故意不作为及对群众合理意见熟视无睹的物业单位,应强化管理措施,包括清理出物业行业。二是社区应加强对业主自觉缴纳物业费的引导和教育,不能以房产建设中遗留的配套及其他缺陷成为拒交物业费的理由,对于长期以各种理由拖欠物业费的“老赖”,除通过法律程序予以追缴外,可考虑启动诚信系统对其行为加以限制。三是对于小区建设中存在的质量等问题,应发挥房屋专项基金作用,简化流程,弥补小区建设的不足,化解业主与物业间的矛盾,解决老旧小区长期存在的硬性问题。

  (二)加强对“三供一业”改造监管,确保与企业脱管后小区管理不下滑。一是对正在实施“三供一业”改造的小区,按高标准进行设计、改造和验收,确保改造后的小区配套完善、设施齐全、布局合理、环境优美,努力将老旧小区打造成亮丽新小区。二是对改造后的小区选好物业单位,通过房管部门及业主委员会严把小区物业引进关,杜绝问题物业进入小区,严格按规范模式运作,为改造后的小区加强物业管理,开好头,起好步。

  (三)通过改革消除小区无物业管理现状。一是理顺管理权限,建立物业单位。就老城区而言,较多无物业小区多是破产企业生活区,如皖纸公司、肉联厂、木材公司、皖淮化工厂等生活小区,这些生活区的管理一直由原破产企业留守处负责。此类生活区属严重问题小区,污水横流,垃圾成堆,乱推乱放等随处可见,几乎与“三无”小区无异,根据长期属地管理的实践经验,我们认为对现行管理机制应加以改革,在小区产权不变的前提下,将小区管理权由留守处完全转交于社区负责,成立社区化准物业管理机构,企业上级部门如国资委等,原用于小区管理的一切费用及根据小区户数可确定恰当管理资金,作为补贴款转入社区准物业机构;物业单位通过物业补贴、适当收取居民卫生费等,筹措更多资金实施和完善物业服务,从根本上改变其老旧小区无物业状况,提高小区管理水平。二是加大民生工程力度,通过老旧小区改造、小街小巷维修等,对小区内的道路、下水及相关配套进行维修和升级改造;提高老旧小区配套设施,回应群众对路灯及健身路径等的期盼,较大程度改变小区环境面貌,为社区准物业的运作提供良好环境,全面提升群众对政府工作的满意度。

  田东街道政协工委

  

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